不動産売却時に知っておきたいこと
このサイトでは、不動産売却で後悔しないために身に付けておきたい基本知識をご紹介しますので、これから取引をすることを考えている場合には情報収集を行いましょう。
失敗しないためには様々な情報を駆使することが重要ですので、比較サイトや口コミに掲載されている情報を参考にしながら絞り込むのがお勧めです。
実際に売却を行う時には額が下がらないことも考えなければなりませんが、そのためにはスピード感が大事であることも解説しています。
失敗しない！後悔しないために！不動産売却の基本知識をご紹介いたします！
不動産売却で失敗しないために身に付けて基本知識として、主な流れやかかる期間を押さえておく必要があります。
平均的な売買を見ると、売り出してから売却が完了するまでに約半年かかると言われています。
あらかじめ余裕を持って活動を行うことが大切です。
これから始める場合には、スケジュールを決めたり、相場を調べることも忘れてはいけません。
希望売却額は相場からかけ離れてはいけませんので、同じような物件と比較して決めていくことになります。
過去の取引事例に関しては、不動産屋で確認すればすぐに分かります。
不動産売却時の不動産屋を決める時には、数か所から見積もりを出してもらうのも基本です。
その結果を見比べながら、どこに依頼するのかを決定します。
不動産売却を成功させるためには不動産業者の選び方が重要です
不動産売却を進める上で欠かせないものとして、仲介会社の存在が挙げられます。
このようなことから、不動産業者をどうやって選ぶのか、またどのような契約を結べば良いのかを、しっかりと把握しておくことが重要です。
不動産売却をする会社の選び方としては、売買物件の仲介を行っている会社に依頼することが重要です。
不動産会社と聞くと、物件の情報を数多く張り出す小さな店舗を思い浮かべる人が多いかもしれません。
反対にテレビなどで宣伝を行う大手をイメージする人もいることでしょう。
どちらも同じ不動産業者に変わりないため、どちらに依頼しても構いません。
しかし不動産会社の中には、分譲マンションの開発などを手掛けている業者も存在しています。
このような場合には個人の住宅の売却などはほぼ扱っていません。
賃貸住宅の管理などを専業にしている場合にも、基本的には依頼することはできないでしょう。
売却を依頼できるのは、不動産売買の物件の仲介を行っている不動産会社であると覚えておきましょう。
大手にも中小にもそれぞれのメリットがあり、大手の場合には店舗や人員が多いことから、相手を探しやすい面があります。
中小の場合には、大手にはない物件や顧客情報を持っている可能性もあります。
会社の規模よりも、担当者の仕事ぶりがなによりも重要と言えるでしょう。
不動産売却で後悔しないために抑えるべきポイント①土地や物件価格の相場を把握する
不動産売却をするにあたっては、不当に安い価格で値付けされて後悔することのないようにするため、あらかじめ土地や物件価格の相場を把握しておくことが重要です。
その場合に個人でも可能な方法はいくつかあります。
もっとも簡単なのは不動産売却を依頼したい不動産会社をいくつか当たって見積もりをもらう方法です。
複数の会社からもらうことを相見積もりといいますが、この場合は価格のだいたいの水準や評価される項目などがわかります。
もちろん会社によってかなり金額に開きが出てくる場合もありますので、他社とどのように違っているのかを深長に見極める必要があるでしょう。
ほかにもインターネット上にある不動産取引のポータルサイトで類似の物件をいくつかピックアップして、その平均を求めることも有効です。
国土交通省がインターネット上で提供している土地総合情報システムにも過去のデータが蓄積されていますので、こちらもあわせて確認しておきます。
不動産売却で後悔しないために抑えるべきポイント②総合土地サービス等を活用した独自調査
不動産売却をするにあたって、周辺の土地・建物の相場を把握するための方法はいくつかあります。
なかでも国の機関のひとつである国土交通省が運営している土地総合情報システムというインターネット上のサイトには、全国各地の土地・建物・マンションの情報が詰まっているので、個人の立場で独自調査をするには最適です。
このサイトは実際に不動産売却をした人を対象にしてアンケート調査をした結果がもとになっていますので、ほぼ正確な情報が反映されていると考えられます。
物件の種類や面積、取引価格などのデータを誰でもかんたんに閲覧することができ、市町村などの地域ごとに物件情報を見比べることもできるようになっています。
これから売却しようとしている不動産があれば、過去の類似する物件のデータをこの土地総合情報システムのなかで検索をしてみて、だいたいの相場をチェックしておくとよいでしょう。
そうしておくことで不動産会社と実際に取引をするにあたっても、実態に合わない安価な価格で妥協してしまうトラブルを避けられます。
不動産売却で後悔しないために抑えるべきポイント③不動産業者の売買実績を把握
不動産売却で後悔しないために最低限押さえておかなければならないポイントとして、不動産業者の売買実績を詳しく把握することはとても重要です。
これまでにどのような取引をしてきたのかを知らないと、希望の条件で不動産売却ができない可能性もあります。
最近ではホームページでも実績が掲載されていることが多いので、まずはホームページの情報をチェックしてどのような種類の取引が多いのかや、どの程度の件数を手掛けているのかを確認しましょう。
それらの取引に関して、利用者が満足しているかも非常に重要なポイントです。満足度が高ければ、依頼した後にスムーズな売却ができますので、満足度の高いところを選ぶことも大切です。
ホームページの情報からでは分からなければ、直接出向いて確認する必要があります。
営業マンが対応してくれますが、その際の対応の仕方や受け答えもチェックしておくと、いくつかの不動産業者から絞り込む時にすぐに決められます。
不動産売却で後悔しないために抑えるべきポイント④家の魅力をアピールする宣伝広告活動
不動産売却では、誰もが希望の条件で売りたいと考えていますが、それには提示した条件で納得してくれる買い手が必要です。
同じような条件であっても宣伝広告の仕方によって結果が異なることがあり、アピールが上手くいくと予想以上に良い取引ができます。
特に不動産売却が頻繁に行われているような地域では同じような物件が多数見つかることがありますので、その中で差をつけるためにはアピール力が必要です。
不動産業者の営業マンによるところが大きいので、依頼をする前に優秀な営業マンが在籍しているかをしっかりと見極めることをお勧めします。
実際に話を聞きにいくと、現在手掛けている物件を目にする機会があったり、具体的な宣伝広告を見かけることがあります。
買い手の気持ちになってみて魅力的だと感じられるようなアピールができているかが、今後の取引の行方を左右する部分です。
万が一不満があれば、意見を述べて取り入れてもらうのも一つの方法です。
不動産売却で後悔しないために抑えるべきポイント⑤任意整理の際は任意売却と競売も検討
債務の返済が難しくなって債務整理を行う時は持っている資産を清算しないといけません。
これは現金だけでなく不動産も含まれるので、不動産も売却する必要があります。
任意整理であっても競売で必ずしも売却する必要はなく、任意売却で不動産売却をする事もできます。
競売で売るよりも任意売却の方が高く売れる可能性があるので、債務を返して余る分を生むくらいの価格で売れれば、任意整理後に手元にある程度の資金が残る可能性が出てきます。
高く売れるという以外にもメリットがあって、引き渡しの日が強制的に決まる事がありません。
強制的に引き渡しの日時が決まってしまうと、次の住宅が決まっていなくても退去する必要が出てきます。
そうなると次の住宅を決めるのも非常に大変になるので、任意売却にする事で退去日をコントロールできてその後の生活にスムーズに入っていけます。
不動産売却時は少しでも高く売るために、複数の業者に相談して比較検討する事が重要です。
不動産売却を行う際には専門家に依頼するのがおすすめ
祖父や祖母、両親などから受け継いだ不動産を所有している人の中には、それまで不動産にあまり馴染みがなくどのように管理していったらよいかわからずに苦労している人も多数存在すると言われています。
お父さんは所有しているだけでも固定資産税やメンテナンス費用等のお金がかかるため、売却することを選択肢に入れて検討してみるのが良いかもしれません。
不動産売却を行う際にはきちんとした専門家に依頼して手続きを行うのがお勧めです。
自分だけで不動産売却のような高額な取引を行おうとするとトラブルに巻き込まれる原因にもなるので、きちんとした知識や経験を持つプロの人にお願いする方が費用はかかっても安心感があるでしょう。
事前に口コミなので業者の評判を確認した上で、信頼できる専門家に相談するのが良いかもしれません。
購入者を探すところからアフターフォローまで長い付き合いになるので、信頼できるような実力のある業者に不動産売却を相談することが重要です。
不動産売却でトラブルにつながってしまう事例とは
不動産売却は大きな現金が動くだけに、当事者は慎重に行動すると予想されますが、トラブルが頻発する取引であることも確かです。
購入してから後悔することがないように、注意をするべき事例を確認しておきましょう。
超高齢化社会の到来による単身者世帯の急増の結果、孤独死する事例が都市部でも増加傾向にあります。
そこで増加傾向にあるのがいわゆる事故物件です。事故物件とは過去に事件や自殺などが発生した経緯のある不動産物件のことで、心理的瑕疵物件とも呼ばれます。
不動産売却にあたって、対象物件が事故物件に該当すると相場よりも低い金額で売り出し価格が設定されたり、賃貸料金が低くなるなどのリスクは十分想定されます。そのため事故物件と評価されかねない事実は隠匿されることも。
しかし心理的瑕疵などは宅建業法の告知事項とされており、隠匿したまま取引すると後日、契約解除や損害賠償請求される可能性があります。
不動産売却では事故物件などの不利な情報も開示して、将来禍根をのこすことがないように心掛けてください。
不動産売却を行う場合には法律上の知識が必要となる
相続で土地や建物のような不動産を取得した場合に問題となるのがこれから使うことがないケースで、そのまま放置してしまうと税金がかかるだけなので多くの場合売却することになります。
ただ不動産売却を行う場合には様々な法律上の規制を受けることになるのでこの点はよく確認する必要がありますし、取得した土地に抵当権などが付いている場合には厄介なことになるのでよくチェックすることが大切です。
不動産売却を行う場合には不動産会社を介して売買が行われるケースが大半でその方がトラブルを未然に防ぐことができますし、国土利用計画法や都市計画法のような難しい法律上の知識を理解しないでも大丈夫なので安心です。
また登記に関しても司法書士のような専門家に頼めば良いですし、万が一トラブルが発生したら弁護士に相談をすれば良いのでそれほど気にすることはないです。
このように不動産売却を行う場合には様々な法令上の知識が必要となりますが、その道の専門家は沢山いるので困ったことがあったら直ぐに話を聞いてもらうようにした方が良いです。
未成年が不動産売却をする時の制約とやり方を解説
未成年でも不動産売却はできますが、制約がついています。基本的に成人に達していなければ、法定代理人の同意を得ずに法律行為を行うことはできません。
不動産売却は法律行為に該当するので、売却するには法定代理人の同意を得ることが必要です。売却のやり方には、親権者が法定代理人として契約する方法が挙げられます。
売主となる子どもが不動産売買契約書に署名捺印し、両親も同意を示す署名捺印をすることで有効な契約書であると認められます。
死亡や離婚により親権者として該当する方が1名のみの場合でも、1名の署名捺印で問題なく売却が可能です。
また、親権者が売主となって売却する方法もあります。両親が契約書に署名捺印して契約しますが、子どもの署名捺印は必要ありません。
未成年者が不動産売却する場合に必要となる書類は、一般的な契約の場合と同じですが、追加で法定代理人の戸籍謄本と同意書が必要になります。
戸籍謄本によって法定代理人であることの証明が可能です。
不動産売却の失敗例からも学ぶことがたいせつ
不動産売却には不安がつきものですが、その不安を払拭するために、他人の成功例だけを信じて行動してしまいがちになることがあります。
しかし中古の土地や建物というものは、面積や築年数、外観や立地などのどれをとっても、そもそも一つとして同じものがない世界のはずです。
他人がたまたま不動産売却に成功したからといって、その方法を真似れば次もかならず成功するとは限りません。
こうした場合にはいったん立ち止まって、ネット上でいくらでも検索できる失敗例もあわせて考えてみることがたいせつです。
たとえば不動産売却にあたり、特定の不動産会社の査定だけを採用してしまい、相場とはかけ離れだ安い価格で成約してしまうことがよくあります。
ここからは相見積もりをとって高値査定をした会社に売却依頼をするのがよいといった教訓が得られます。
ほかにも契約不適合責任について売買契約書のなかであいまいにしたため、買主から損害賠償を求められるケースもみられます。
売却の際にはかならず相手の内見を求め、契約書のなかにも免責規定を織り込むことで、トラブルを防止できます。
不動産売却について、一般的な市場に関する実態とは
不動産売却の一般的な市場に関する実態とは以下のとおりです。
1.不動産の市場価格は需要と供給のバランスによって決まります。需要が多いと価格は上がり、供給が多いと価格は下がります。
2.不動産取引では売り出し価格を決めることが非常に重要です。売り出し価格が高すぎると購入希望者が見つからず、売却が長期化する可能性があります。
3.不動産流通では相場を把握することがとても重要になります。相場を把握することで適正な売り出し価格を決めることができます。
4.不動産売却はプロの力を借りることも有効です。プロの不動産会社に仲介を依頼することで相場や売却のノウハウを活用して、スムーズに売却することがでるでしょう。
具体的な実態としては、以下のようなものが挙げられます。
国土交通省の発表によると2023年8月時点の全国の不動産価格は、前年同月比で1.1%上昇している。住宅地の地価は1.2%上昇、商業地の地価は0.8%上昇しています。
東京23区の住宅地の地価は前年同月比で2.3%上昇しています。東京23区の人口増加や住宅需要の高まりなどが要因と考えられます。
不動産売却を検討している場合はこれらの実態を参考にするとよいでしょう。
不動産売却では媒介契約のタイプ選びもポイント
不動産売却は資産価値の高い土地や家を取引対象にするため、簡単に購入希望者を見つけるというわけにはいきません。
不動産売却を完了させるゴールに至るまでには、いくつものプロセスがあり素人だけで対応すると、トラブルになったり取引の進捗が遅れるなどのリスクが高いのが現実です。
このような取引の特性を踏まえて、土地家の売却にあたっては不動産会社を利用するのが一般的です、不動産会社は売却希望者と購入希望者をマッチングさせて、売買契約を成立させることで成功報酬を受け取るというのが、主な事業内容になります。
具体的には売却希望者はまず、不動産会社と媒介契約を締結することから始まります。
この契約には、一般型と専任型の二つにわけることができます。
一般型は複数の不動産会社利用を自由を前提にしており、複数の不動産会社を利用出来ますが制約の可能性は低くなります。
これに対して専任型の媒介契約は一社だけに依頼するもので、依頼者への報告義務があり売買契約成立の確率もあがります。
遠方の不動産売却を行う時の注意点と主な流れ
遠方の不動産売却を行う場合、できるだけ直接足を運ばなくてもやり取りできるように計画を立てる必要があります。
対面は難しいからと不動産会社に全て任せてしまうと、きちんと情報を共有してくれない業者の場合には不満が募ります。契約書のやり取り等の最低限の必要なことも計画を立てなければなりませんので、営業マンの方から提案してくれるような不動産会社がお勧めです。
密に連絡を取ってくれると、依頼する側も信頼して任せられます。実際に遠方の不動産売却のために動き始める場合、まずは複数の会社に査定してもらって比較を行います。
査定額が高いところに決めるのも良いのですが、相場を見ながら様々な根拠に基づいて誠実に査定をしている業者を選ぶことが大切です。
仲介会社を選んだ後は媒介契約を締結し、査定価格をベースに売り出し価格を決定したら売却活動を行います。
買主が決定した後は手付金納付の後に売買契約を締結して残金の決済を行う、という流れです。
不動産売却に伴って、価格推移の実態を調査
不動産売却に伴う価格推移の実態を調査する目的は、不動産売却のタイミングや価格設定を適切に判断するための情報提供である。
調査対象は直近10年間に不動産を売却した個人または法人です。
調査方法はインターネット調査やアンケート調査、面接調査のいずれかまたは組み合わせて行います。
以下に調査結果の具体的な活用例を挙げます。
1.不動産処分のタイミングを検討している場合、調査結果から不動産の種類や所在地、用途、面積、築年数などによって売却価格がどのように変動するのかを把握することで、不動産の売却時期を適切に判断することができます。
2.不動産の転売価格を設定する場合、調査結果から不動産の売却時期によって売却価格がどのように変動するのかを把握することで、不動産の売却価格を適切に設定することができる。
3.不動産を売却する理由を検討している場合、調査結果から不動産を売却する理由によって売却価格がどのように変動するのかを把握することで、不動産を売却する理由を適切に判断することができるでしょう。
不動産処分に伴う価格推移の実態を調査することで、不動産売却を検討している個人または法人にとって不動産売却をより効果的に行うための情報提供が可能となるでしょう。
不動産売却には複数あり違いも知ることです
不動産売却にはいくつか方法があり、それぞれ異なる特徴や違いがあります。
一般的な不動産仲介では不動産仲介業者を通じて行われる方法で専任媒介契約で仲介手数料はかかりますが、プロのアドバイスやマーケティングサポートが受けられます。
仲介業者が買い手を見つけ交渉を進めるので、オールマイティに契約を結ぶ手続きをやってくれるのが特徴です。
不動産仲介業者を使わずに売主自身が買い手を探す方法では、仲介手数料はかからないが、広告や買い手のスクリーニングなどの責任が売主にかかります。
買い手との交渉や契約手続きも自身で行うので、かなりの時間と専門性が問われるために覚悟が必要です。
また不動産オークションで不動産売却する方法がありますが、こちらは一定の期間内に入札を受け付け、最高入札者が物件を落札します。
売買プロセスが迅速に進行するために、競争的な価格がつくことがある一方で、売主には最低価格を設定することも少なくありません。